ПРЕССА

 В "СтройКомплекте" знают, как избавиться от коммуналок

(Журнал "Петербургский строительный рынок" N1(16) 2000)

Мы продолжаем разговор об очень важной для нашего города проблеме — проблеме расселения коммунальных квартир. Вслед за представленной читателям Концепцией программы "Инвестиционный проект комплексного расселения и реконструкции коммунального и аварийного жилого фонда центральных районов Санкт-Петербурга", разработанной специалистами инвестиционно-строительной корпорации ЗАО "СтройКомплект", мы попросили рассказать о сути этой концепции, о деятельности ЗАО "СтройКомплект" на рынке недвижимости генерального директора фирмы, кандидата экономических наук, доктора административного бизнеса Дмитрия Тютина. Беседу ведет Вадим Симоновский.

— Дмитрий Валентинович, к самой концепции расселения и реконструкции коммунальных квартир, разработанной вашей фирмой, — она опубликована в настоящем номере нашего журнала, — мы вернемся чуть позже, а для начала расскажите немного о вашей фирме. Ведь надо признать, далеко не многие из петербургских строительных организаций, даже крупного масштаба, могут подняться до осмысления и, самое главное, реализации таких важных и трудных для города направлений, каким является проблема питерских коммуналок. Вашей фирме это удалось. С чего вы начинали?

— Наша фирма создана пять лет назад. Начинали мы, как и многие другие строительные фирмы, с комлек-тации строительного комплекса строительными материалами. Собственно, и название фирмы — "СтройКомп-лект" говорит само за себя. Занимались в основном столяркой, наладили сотрудничество практически со всеми деревообрабатывающими заводами страны. Общая экономическая ситуация — когда у строителей не хватает "живых" денег и приходится расплачиваться с поставщиками строительных материалов квадратными метрами, прибегать к бартеру, взаимозачетам — привела к тому, что мы постепенно стали участвовать в долевом строительстве жилья. Дальше — больше: из подразделения по продаже недвижимости на первичном рынке жилья мы создали крепкую риэлтерскую фирму.
Мы не только принимаем участие в строительстве новых домов, но и реконструируем старые. Организовали группу по элитной отделке квартир, проводим отделочные работы, без ложной скромности, высочайшего класса. Наше мнение разделяют не только заказчики, но и компетентные специалисты из Германии и Италии. Наш главный критерий — качество.
Для реализации предлагаемой нами концепции расселения и реконструкции коммунальных квартир мы предполагаем расширение проектного отдела, который будет отслеживать процесс реконструкции старого жилого фонда и строительства ряда новых объектов. Наша задача — на базе проектного отдела и подразделения по элитной отделке создать более широкую структуру, чтобы на их опыте учились и другие.
Занимаясь реконструкцией и строительством жилья, мы предоставляем полный комплекс услуг заказчику. Все, что касается жилья, — от стен до дизайна и меблировки — заказчик находит у нас.

— Почему, Дмитрий Валентинович, имея благополучно налаженный бизнес, вы "замахнулись" на коммуналки? Причем в рамках предлагаемой вашей фирмой общегородской программы. Ведь ни для кого не секрет, что на протяжении десятков лет к этой проблеме боялись подступиться даже наделенные солидной поддержкой властей строительные предприятия и организации.

— Вы знаете, я сам коренной питерец и отлично представляю проблему коммуналок. Представляю, что значит по графику отвечать на телефонные звонки, готовить обед на общей кухне, занимать очередь в ванную и туалет... Все это унижает человеческое достоинство. Кстати, и недавние выборы в Государственную Думу показали, что немало петербуржцев недовольны сегодняшней жизнью. И, наверное, среди тех, кто голосовал за коммунистов, большинство — жители коммуналок... Не люблю громких фраз, но считаю: чем меньше будет городская очередь на жилье — тем стабильнее будет социальная и политическая обстановка. К чему мы и стремимся. Более того, браться за это дело нужно безотлагательно. Потому что через год, через два, когда жилищный рынок насытится, это будет сделать сложнее. Намного сложнее. Уже сейчас город разрушается быстрее, чем удается его восстанавливать.
Коммуналки — извечная проблема для Ленинграда — Петербурга, большинство горожан прошло через коммунальный быт. Неужели накануне третьего тысячелетия петербуржцы не достойны жить по-человечески? Мы отвечаем: достойны! Причем наша уверенность строится не на пустых обещаниях или теоретических построениях, а на практически наработанном опыте.
Ведь как было раньше, лет пятнадцать-двадцать назад? Денег было много, а строительных мощностей не хватало, не знали, как списать выделяемые ресурсы. Да и то, что возводилось, — крупнопанельные дома массовой застройки — тоже нельзя назвать совершенным жильем. Сегодня картина обратная: мощности нарастили, запустили новые серии с улучшенной планировкой, повысили качество работ — все это прежде всего следствие созданной за годы реформ конкуренции на рынке строительных услуг, а свободных ресурсов не хватает. Ведь в чем недостаток и слабое место многих добротно выписанных на бумаге городских программ по расселению коммуналок, реконструкции жилья и новому строительству? Во-первых, эти программы трудно согласуются друг с другом, во-вторых, и это главное — авторы этих программ оглядываются на городской бюджет. А на него, как известно, надежды мало.
Да, большинство петербуржцев, проживающих в коммунальных квартирах, не имеют таких доходов, чтобы самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Ипотека, к сожалению, тоже плохо работает. Новое жилье могут себе позволить приобрести на первичном рынке лишь те, кто умеет хорошо зарабатывать. Спрашивается: почему бы не связать в единую цепочку строительство нового жилья с процессами расселения и реконструкции коммунального и аварийного жилого фонда? Что мы и предлагаем сделать. Сегодня единственный вариант решения проблемы коммуналок — это использовать пятна под застройку в качестве компенсации за расселение коммунальных квартир.

— А почему вы считаете это единственным вариантом?

— Потому что такой подход гарантирует возврат вложенных инвестиций. Ведь по большому счету этим в городе никто пока не занимается. Нельзя же в русле городской жилищной политики назвать серьезными победами на этом фронте распродажи коммуналок риэлтерскими агентствами. Риэлтеров понять можно — они преследуют свои интересы, но они осложняют задачу тем, кто предлагает сегодня централизованное решение проблемы коммуналок. В этом смысле дом, где часть расселенных, "выгодных" коммунальных квартир приватизирована, а часть осталась за старыми хозяевами, поставить на капитальный ремонт и реконструкцию сложнее, нежели взяться за "коммунальный" дом, как говорится, с нуля. Значит, расселять квартиры риэлтерам нужно, согласовывая это с городской программой расселения и реконструкции коммунальных квартир. Чтобы помочь улучшить жилищные условия как можно большему числу очередников. Мы за то, чтобы создать некое инвестиционное образование, чтобы с его помощью контролировать эту ситуацию.
Мы предлагаем расселение и реконструкцию не просто отдельных зданий в центре города, а целых кварталов и микрорайнов, которые будут собой представлять элитные комплексы. "Кучность" объектов, предназначенных для реконструкции, позволит снизить себестоимость работ. Я считаю, что именно такой комплексный подход завоюет в ближайшее время право на жизнь на строительном рынке города, послужит одним из рецептов решения проблемы коммунальных квартир в центре города, сохранения и развития исторического центра города. То есть это производство, мощная инвестиционная структура, проектные работы, отделка высокого качества, дизайн-проекты. При этом наша фирма обладает достаточным потенциалом, мощностями и опытом, чтобы не только финансировать реконструкцию и строительство объектов, но и организовать их дальнейшее обслуживание и управление.

— В результате реализации предлагаемой вами концепции жители коммуналок наконец-то получат отдельное жилье, а коммуналки превратятся в приличные квартиры для новых, более состоятельных хозяев. Но большая программа реконструкции — это и новые рабочие места для строителей?

— Безусловно, это гарантированные рабочие места. Концепция выгодна для города. Она принесет доходы бюджету в виде налоговых платежей, а также — за счет средств, полученных в результате увеличения доходности отреставрированных зданий и микрорайонов. Причем если нашей инициативе будет дан зеленый свет, мы можем приступить к реализации концепции на ряде объектов хоть завтра.
Как инвестиционная строительная организация мы готовы сегодня отдавать свою прибыль в виде вложений в предлагаемый проект. Расчеты показывают, что городу в несколько раз выгоднее выделять пятна застройки в рамках представляемой нами программы, чем просто продавать эти пятна на торгах.

— Предусматриваются ли иные вложения в реализацию предложенной вами программы помимо собственно средств ЗАО "СтройКомплект"? В частности — западные инвестиции?

— Да, в рамках программы есть предложения как для российских, так и для иностранных инвесторов. Программа предусматривает совместную деятельность Администрации и частных инвесторов. Некоторые считают, что западные инвесторы приходят на наш рынок за баснословными прибылями. Исходя из опыта своего общения с иностранными консалтинговыми фирмами, полагаю, что это не так. Западным инвесторам нужна конкретная, надежная программа гарантированного вложения средств, они хотели бы получить свой гарантированный процент за использование своих капиталов, Им нужна стабильная политическая обстановка, благоприятный инвестиционный климат — тогда они будут готовы инвестировать. Петербургский инвестиционный климат вполне подходящий, программа у нас на руках. И еще: крупные западные инвесторы готовы давать кредиты под гарантии города. Гарантии, что эти деньги к ним вернутся. Они за прозрачную систему, за то, чтобы деньги тратились только целевым образом. Чтобы можно было убедиться, что каждая копейка пошла по назначению — на конкретное строительство, которое поручает город конкретным фирмам. Опыт такого сотрудничества с западными инвесторами у города есть. Мировой банк ведь выделил деньги на реконструкцию исторического центра города. А когда убедился, что деньги пошли по назначению, — выделил еще. Что инвестору надо, если говорить о нашей программе? Чтобы город утвердил те комплексы объектов, на которые нами разработаны документы по реализации данного проекта. И — дело пошло. Реконструированные квартиры в центре города будут стоить дороже, чем выделенные на их реконструкцию деньги. Под это жилье средства и дальше можно брать. Таким образом, если первые транши пойдут под создание системы комплексного расселения и реконструкции коммунального и аварийного жилого фонда в центральных районах города, то потом они будут выделяться уже под недвижимость. Здесь главное, как говорил классик перестройки, только начать...
Дальше. Рынок насытился. Тупик? Значит, опять же нужна ипотека, лизинг. Эти механизмы также проработаны нашей фирмой. Имеются в виду в том числе и кредиты под залог недвижимости. Следовательно, дальше эту систему будут питать средства западных или местных инвесторов. Чтобы уже менее состоятельные слои населения могли купить квартиры в рассрочку, могли позволить себе улучшить жилищные условия. И кредиты должны быть не под 25% годовых, да еще в валюте, как сейчас, а под 5-7% лет на десять. Взять сейчас жилищный кредит в банке — почти нереально. Во-первых, дорого, во-вторых, тебе все карманы вывернут, заставив собирать справки о доходах, о своей кредитоспособности и благонадежности. Гораздо проще со строительными фирмами, которые дают кредиты под залог квартир. Почему бы нашему заказчику не создать хорошие условия? Допустим, как на Западе, где кредитная ставка составляет всего 3-5% годовых.

— И последний вопрос, Дмитрий Валентинович. Ваша программа реконструкции и расселения коммунальных квартир, так необходимая городу, прошла все стадии согласования, была поддержана губернатором города. За чем же дело стало?

— Решено создать рабочую группу по реализации этой программы во главе с вице-губернатором, председателем Комитета по строительству В. Локтионовым.
Надеемся в скором времени получить конкретное распоряжение губернатора, которое даст старт всем нашим предложениям и наработкам, которые мы вынашивали в течение двух лет.
Свой проект мы представили в Москву и получили положительное заключение Международного института строительства. Сейчас готовим программу для Международной выставки инвестиционных проектов в Каннах, где в начале марта 2000 года будут представлены первоочередные инвестиционные проекты Санкт-Петербурга. Надеемся, что представление программы на высоком международном форуме поможет привлечь иностранные инвестиции под расселение коммунальных квартир.

— Большое спасибо, Дмитрий Валентинович, за обстоятельную беседу. Думаю, что это интервью послужит началом создания в нашем журнале целого раздела, освещающего такую важную и наболевшую для всех петербуржцев тему расселения коммуналок.